 |
| Khu đô thị phía tây thị trấn Nam Sách. Ảnh: Thành Chung |
Thời gian qua, ở các huyện, thị xã và thành phố có tổ chức nhiều cuộc bán đấu giá đất ở tại các khu dân cư (KDC), điểm dân cư đã xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật nhưng không thành công, phải giảm giá và tổ chức đấu giá lại nhưng cũng ít được người dân quan tâm. Có ý kiến cho rằng, nếu tình trạng trên kéo dài thì sẽ có nhiều nhà đâu tư trong lĩnh vực BĐS sẽ đứng trước nguy cơ khủng hoảng nặng nề.
Về tâm lý, phần lớn người dân mong muốn giá nhà đất giảm, giảm càng sâu về giá trị thực càng tốt để họ có cơ hội mua được thửa đất, ngôi nhà để có được chỗ ở tử tế. Với những người có tiền, dù mua nhà để ở hay đầu tư thì hiện nay giá nhà đất có hạ nhưng vẫn còn cao hơn thời điểm cuối năm 2021 nên không bị ảnh hưởng nhiều. Chỉ những ai vay tiền đầu tư “lướt sóng” thời điểm cuối năm 2021, đầu năm 2022, nay giá nhà đất xuống, lãi suất ngân hàng tăng cao, dù chấp nhận hạ giá cũng khó bán thì sẽ bị sức ép cả về kinh tế và tâm lý. Nhưng khó khăn nhất vẫn là các nhà đầu tư thực hiện các dự án khu đô thị (KĐT), KDC mới với quy mô từ một vài chục ha trở lên. Đúng như các nhà quản lý, các chuyên gia đều thống nhất trong cái khó của các dự án BĐS thì chiếm 70% là từ các thủ tục pháp lý, cần được các cấp, các ngành quan tâm, giúp gỡ vướng.
Nói cung vượt cầu bởi hiện Hải Dương có 110 dự án KĐT, KDC, dự án phát triển nhà ở đã và đang triển khai với tổng diện tích đất quy hoạch khoảng 2 nghìn ha. Nhiều dự án bị kéo dài, thậm chí tới trên dưới 10 năm vẫn chưa hoàn thành. Chỉ có hơn 25% tổng số dự án trên đã được Sở Xây dựng nghiệm thu một phần hoặc toàn bộ các công trình xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Duy nhất có dự án KĐT Ecoriver, diện tích 89ha, tại thành phố Hải Dương là quy hoạch đồng bộ, có nhà thô xây sẵn. Các dự án còn lại là xây dựng hạ tầng kỹ thuật, phân lô bán nền. Tại các dự án phân lô bán nền, những người mua đất và đã xây nhà ở là ít ỏi, phần lớn vẫn là những ô đất trống. Có ý kiến cho rằng chục năm nữa cũng chưa được lấp kín bằng nhà ở. Đó là chưa kể có tới 179 dự án phát triển nhà ở thương mại, KDC, điểm dân cư với tổng diện tích hơn 2,4 nghìn ha đã được dự kiến đưa vào kế hoạch triển khai trong năm nay.
 |
| Khu đô thị Thanh Quang – Quốc Tuấn (Nam Sách). Ảnh: Thành Chung |
Nhiều dự án KĐT, KDC triển khai chậm, không bảo đảm tiến độ kế hoạch, kể cả được gia hạn vẫn tiếp tục chậm kéo dài. Có tình trạng nhà đầu tư năng lực hạn chế, trách nhiệm kém, đang thực hiện dự án bị chậm kéo dài nhượng lại được chấp thuận cho thực hiện tiếp các dự án mới. Nguyên nhân dẫn đến nhiều dự án triển khai kéo dài có phần do khi ra quyết định chấp thuận đầu tư đã không xem xét đầy đủ, kỹ lưỡng năng lực của nhà đầu tư. Mặt khác chưa có cơ chế xử lý khi nhà đầu tư không bảo đảm tiến độ kế hoạch đã được phê duyệt. Đặc biệt là do vướng mắc trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB).
Thực tế ở Hải Dương có rất ít mặt bằng sạch (đã GPMB) để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án theo quy định của Luật Đất đai. Đa phần là áp dụng cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Sau đó mới tiến hành công tác bồi thường GPMB, giao đất thực hiện dự án. Diện tích đất thu hồi cho thực hiện dự án phần lớn là đất nông nghiệp. Về nguyên tắc đơn giá bồi thường là giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Nhưng trong thực tế đất nông nghiệp không có giao dịch trên thị trường, nên áp dụng theo bảng giá đất của tỉnh. Mà giá theo bảng giá đất của tỉnh lại thấp xa so với giá trị thật trên thị trường. Vì vậy công tác bồi thường GPMB gặp khó khăn. Hiện tại theo bảng giá đất của tỉnh, giá đất nông nghiệp cho 1m2 chỉ từ 75 nghìn đồng đến 95 nghìn đồng, tùy thuộc địa bàn là thành phố, thị xã hay huyện. Với mức giá đó thì 1m2 đất nông nghiệp không đổi được 1kg thịt lợn. Người dân còn kiến nghị vì sao hai thửa đất nông nghiệp liền kề nhau nhưng thửa đất thuộc xã thì được bồi thường thấp hơn tới 10% so với thửa đất thuộc phường. Đó là chưa kể tới việc cùng là đất nông nghiệp nhưng nếu thuộc dự án mà nhà nước thu hồi đất thì mức bồi thường sẽ thấp hơn so với thuộc dự án mà nhà đầu tư phải thỏa thuận với người có đất. Những bất cập trên cần được sớm khắc phục để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân bị thu hồi đất.
 |
| Khu dân cư phía đông An Phụ (Kinh Môn). Ảnh: Thành Chung |
Một trong những khó khăn nan giải là vướng mắc trong công tác tính tiền sử dụng đất (SDĐ). Chỉ khi nào nhà đầu tư nộp tiền SDĐ, được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, được giao đất trên thực địa thì mới được bán các lô đất ở trong dự án (chiếm 35% đến 40% tổng diện tích của dự án). Vẫn trở lại nguyên tắc tính giá đất là trên cơ sở khảo sát giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Nhưng thực tế không xác định được giá thị trường là bao nhiêu. Bởi giá giao dịch BĐS thay đổi theo thời gian, tùy thuộc BĐS ở vị trí có lợi thế hay không, diện tích BĐS lớn hay nhỏ. Đó là chưa kể các hợp đồng mua bán BĐS không ghi giá trị thực giao dịch. Cơ quan thuế tính thuế mua bán BĐS chủ yếu dựa vào bảng giá của tỉnh. Mà giá đất theo bảng giá lại thấp xa so với giá trị thật của BĐS.
Có chuyện phần lớn các dự án KĐT, KDC mới được tạm giao đất thực hiện dự án từ nhiều năm trước. Nay tính tiền SDĐ nộp ngân sách buộc phải tính theo thời điểm giao đất thực hiện dự án thì có phải chịu tính tiền chậm nộp hay không? Chính quyền thì cho rằng khi tạm giao mặt bằng cho chủ đầu tư tiến hành thi công hạ tầng dự án, do chưa bồi thường GPMB toàn bộ diện tích của dự án nên chưa thể tính tiền SDĐ được. Còn cơ quan thuế thì cho rằng chỉ khi nào chính quyền có quyết định số tiền SDĐ nhà đầu tư phải nộp ngân sách mà nhà đầu tư chậm nộp thì mới tính tiền chậm nộp. Nếu vướng mắc này chậm được tháo gỡ sẽ ảnh hưởng không chỉ đến nguồn thu ngân sách nhà nước mà còn ảnh hưởng lớn đến nhà đầu tư do không đưa được những lô đất ở trong dự án vào giao dịch.
Xuân Sơn