Hiện nay, tại Quảng Nam, tồn tại nhiều dự án, doanh nghiệp chỉ cần có “tấm giấy thông hành” là chủ trương đầu tư để giành đất, “xí phần”, nhưng không đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, chưa hoàn thành các thủ tục theo quy định, thậm chí có dự án chưa đền bù GPMB nhưng đã phân lô bán đất theo hình thức góp vốn. Với chiêu trò này, doanh nghiệp không chỉ “tay không bắt giặc” mà còn gây nhiễu loạn thị trường, khiến giá bất động sản “nhảy múa”, kéo theo những hệ luỵ khôn lường mà trước hết, những người mua phải gánh chịu rủi ro.
Với những dự án “ngủ quên” vô thời hạn gây lãng phí tài nguyên đất chính là “nỗi day dứt” của chính quyền, sự bức xúc của người dân, nhất là ở những đô thị lớn tại thị xã Điện Bàn.
Bên cạnh đó, xuất hiện loại hình dự án BT, làm giảm sự cạnh tranh và tiềm ẩn rủi ro chọn nhà đầu tư không đủ năng lực.
Cụ thể là dự án đầu tư xây dựng tuyến đường nối ĐT607A với tuyến đường ĐT603A theo hình thức hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao chạy qua địa phận thị xã Điện Bàn mặc dù có chiều dài xấp xỉ 1,9Km nhưng tỉnh Quảng Nam đã phải bỏ ra hơn 100ha đất đối ứng để trả cho nhà đầu tư.
Khó hiểu đổi 100ha đất lấy 1,9km đường
Quảng Nam Cần có cách nhìn đầy đủ và đúng đắn về câu chuyện đổi đất lấy hạ tầng hiện nay. Ảnh: Báo Đất Việt
Theo Báo Đất Việt, dự án được ký vào năm 2016, doanh nghiệp được chọn là Công ty TNHH SX&TM Bách Đạt do bà bà Hoàng Thị Kim Châu làm Giám đốc.
Khi làm đoạn đường này, Công ty Bách Đạt An đầu tư gần 70 tỷ đồng. Kinh phí giải phóng mặt bằng do UBND tỉnh Quảng Nam chi trả.
Đến năm 2017, bà Châu lập ra Công ty Bách Đạt An và xin chuyển nhiệm vụ chủ đầu tư từ Công ty Bách Đạt cho Công ty Bách Đạt An và được tỉnh Quảng Nam chấp thuận.
Để có được đoạn đường dài gần 1,9km này, tỉnh Quảng Nam đã phải trả cho Công ty CP Bách Đạt An tổng cộng 06 dự án đất đối ứng tại chỗ với tổng diện tích đất là hơn 100ha.
Bao gồm: Dự án KĐT 7B, tên thương mại Vision City, tên gọi khác Sentosa City (quy mô 29,8ha); Dự án KĐT 7B mở rộng, tên thương mại Gaia City (quy mô 20,5ha); Dự án KĐT Bách Thành Vinh (quy mô 12,45ha); Dự án KĐT Peaceful Land (quy mô 20,3ha); Dự án KĐT Peaceful Land (quy mô khoảng 17ha) và Dự án KĐT An Cư 1, tên thương mại Protech (quy mô 5,34ha).
Cũng theo tìm hiểu của Báo Đất Việt, tuyến đường giao cho Công ty Bách Đạt An đầu tư theo hình thức BT đều đi qua 6 dự án bất động sản trên và trở thành hạ tầng chính của các dự án.
Các thông tin bán đất nền tại các dự án này cũng quãng cáo dự án đường nối ĐT607A với tuyến đường ĐT603A như một phần tiện ích đáng chú ý của các dự án này.
Chiều ngày 24/8/2018, theo tìm hiểu của Báo Đất Việt thông qua một nhân viên môi giới bất động sản ở Đà Nẵng cho biết, giá mỗi m2 tại dự án Sentosa City vào khoảng 10 triệu đồng. Mỗi lô đất nền tại dự án có giá từ 1 - 3 tỷ đồng.
Cũng theo nhân viên này, đã có hàng trăm suất đất nền tại Sentosa City được bán hết, chủ đầu tư thu về mấy trăm tỷ đồng.
Tương tự tại các dự án Gaia City, KĐT Bách Thành Vinh, KĐT Peaceful Land... cũng đang được quảng cáo bán đất nền tràn lan với giá từ 8 - 13 triệu đồng/m2.
Theo bước tính đơn giản, Công ty Bách Đạt An mất 70 tỷ đầu tư xây dựng đường theo hình thức BT nhưng sẽ thu lại được hàng trăm thậm chí lên tới nghìn tỷ đồng từ việc phân lô, bán nền tại 6 dự án được đối ứng đất.
Thế nhưng, con đường đầu tư theo hình thức BT đến thời điểm này vẫn còn ngổn ngang vật liệu, nhiều đoạn chưa được thi công, bao gồm những khu vực đã được bàn giao mặt bằng sạch.
Tuy nhiên, con đường đi đến danh vọng của Bách Đạt An không chỉ rải toàn hoa hồng bằng hình thức BT, doanh nghiệp này còn vướng nhiều tai tiếng tại hàng loạt dự án. (1)
Từ xây dựng chợ hết tiền đến dự án “nằm im bất động”
Đầu tiên, phải kể đến khu phố chợ Phường Điện Dương - Thị xã Điện Bàn (tỉnh Quảng Nam) được quy hoạch trên diện tích 10 ha, do UBND tỉnh Quảng Nam giao UBND Thị xã Điện Bàn làm chủ đầu tư.
Công ty TNHH SX&TM Bách Đạt là đơn vị thi công theo phương án đổi đất lấy hạ tầng. Tuy nhiên, đã quá thời hạn bàn giao nhiều lần nhưng đến tháng 7/2017 hầu hết các hạng mục của khu phố chợ vẫn chưa hoàn thành.
Đặc biệt, khi chợ xây xong mới phát hiện chợ không có hệ thống thu gom xử lý nước thải theo quy định. Theo như một lãnh đạo phường Điện Dương cho biết thì, trong bản vẽ thiết kế cũng không thể hiện hệ thống này.
Chỉ đến khi chợ xây dựng xong mới phát hiện ra và đây cũng chính là một trong những nguyên nhân dự án này chây ì, vì không còn kinh phí để xây dựng hệ thống này.
Việc thi công dự án của Công ty TNHH SX&TM Bách Đạt khiến cuộc sống của người dân gặp nhiều trở ngại bởi ô nhiễm môi trường, khói bụi mù mịt. (2)
Thông báo đóng cửa không tiếp khách trong vòng 30 ngày của Bách Đạt Corp. Ảnh: Ngày nay Online
Thứ hai, tại dự án Hera Complex Riverside Quảng Nam do Công ty CP Bách Đạt An thuộc Bách Đạt Corp làm chủ đầu tư cũng vướng nghi vấn “tay không bắt giặc”.
Theo bài viết “Cảnh giác khi mua bán đất nền ở khu đô thị Điện Nam- Điện Ngọc (Quảng Nam)” của Ngày Nay online số ra ngày 16/8/2018, khách hàng Đinh Kim C ở Hà Nội đã nộp hơn 1,6 tỷ đồng để mua một lô đất tại dự án Hera Complex Riverside Quảng Nam do Công ty CP Bách Đạt An thuộc Bách Đạt Corp làm chủ đầu tư.
Dự án này nằm giáp ranh ở phía Nam Đà Nẵng và phía Bắc của tỉnh Quảng Nam ven sông Cổ Cò, diện tích khoảng 17ha, mới chỉ có quy hoạch 1/500, đang trong giai đoạn xây dựng hạ tầng, chưa đủ điều kiện giao dịch, chuyển nhượng nhưng các khách hàng, trong đó có chị C đều đã đóng tiền tới 85% giá trị lô đất.
Theo chị C, do tin tưởng nhân viên bán hàng, từ ngày 7/4/2018 đến ngày 11/7/2018 chị đã nộp tiền theo đúng tiến độ trong hợp đồng đã ký, nhưng đầu tháng 8/2018, có việc vào Đà Nẵng chị mới tranh thủ đi kiểm tra dự án thì tá hoả khi thấy ngoài tấm biển sơ sài, dự án Hera 5 vẫn là bãi đất trống ngổn ngang, hạ tầng chưa hoàn thiện, cả công trường vắng như “chùa bà Đanh”.
Theo Ngày Nay Online, tại dự án Hera Complex Riverside Quảng Nam đầu tháng 8/2018 cho thấy, trên công trường dự án không có dấu hiệu chủ đầu tư đang cấp tập xây dựng, hoàn thiện hạ tầng. Thậm chí ngay cổng dự án này còn có tấm Pano cỡ lớn trên đó có nội dung: Dự án Sentosa và Hera tạm đóng cửa không tiếp khách trong vòng 30 ngày. Trên trang web của chủ đầu tư, Bách Đạt Corp cũng có đăng tải nội dung thông báo này từ tháng 6/2018.
Khảo sát thị trường cho thấy, ngoài dự án Sentosa và Hera của chủ đầu tư Bách Đạt Corp có hiện tượng huy động vốn trái phép, nhiều dự án thậm chí chưa được phê duyệt quy hoạch 1/500 đã bán lúa non, huy động vốn trái phép.
Không chỉ tiền trường hợp của chị C., đã có nhiều khách hàng “ngậm trái đắng” khi đặt bút ký vào các hợp đồng đặt mua đất nền dự án của Bách Đạt Corp với điều khoản nói trên. Điển hình là một nhóm khách hàng mua đất nền dự án Sentosa Riverside đã bị thu cả đất nền lẫn số tiền đã đóng khi nộp tiền chậm tiến độ. Mặc dù nhân viên của đơn vị bán hàng đã được khách hàng thông báo xin nộp chậm và đồng ý bảo lãnh cho khách hàng nhưng cuối cũng khách hàng vẫn bị Bách Đạt Corp chấm dứt hợp đồng và không trả lại tiền đã nộp.
Đáng nói, không chỉ huy động vốn trái phép, Bách Đạt Corp còn thông qua đơn vị phân phối độc quyền là Công ty CP Hoàng Nhất Nam cho phép khách hàng chuyển nhượng, mua bán. Có những lô đất đã sang chủ thứ 3, thứ 4 trong khi dự án chưa đủ điều kiện để giao dịch (3).
Cần thanh kiểm tra, quyết liệt thu hồi các dự án vi phạm
Việc chậm, thậm chí chây ỳ triển khai các dự án đã được quy hoạch tại Quảng Nam đang ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của người dân.
Ông Trần T. – một người dân sinh sống tại thị xã Điện Bàn than, “Tôi đề nghị chính quyền tỉnh, thị xã cần đẩy nhanh các dự án này. Kéo dài như vậy, người dân không có đất để sản xuất, còn đất trong dự án bỏ hoang rất lãng phí. Dự án không khả thi đề nghị trả lại đất cho người dân sản xuất, phát triển kinh tế. Nếu cứ dùng dằng thế này, cuộc sống của người dân rất khó khăn”.
Mặc cho những lời kêu than của người dân, các nhà đầu cơ, nhóm lợi ích đã thổi giá đất nền lên cao ngất ngưởng để kiếm lời. Nhưng những hậu quả của nó để lại không hề nhỏ, quy hoạch bị bóp méo, manh mún, giá cả đất đai luôn sốt ảo, nguy cơ vỡ bong bóng nhà đất có thể xảy ra.
Trong khi đó, theo quy định tại khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Giao dịch với người mua được xác lập dưới hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này phải đảm bảo điều kiện có hiệu lực về hình thức, cụ thể tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định rõ đối với dự án nhà thấp tầng, chủ đầu tư phải hoàn thiện xong hạ tầng, có văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng địa phương mới được phép bán hàng, huy động vốn. Điều này nhằm bảo vệ khách hàng tránh những rủi ro đáng tiếc khi các công ty bất động sản kinh doanh theo kiểu “tay không bắt giặc”, đẩy rủi ro về phía khách hàng.
Trước tình trạng một số chủ đầu tư đang thao túng, làm méo mó, biến dạng quy hoạch, thị trường bất động sản, chính quyền Quảng Nam đã phải ra hàng loạt chỉ đạo để ngăn chặn tình trạng buôn bán đất “vịt giời” ở nhiều dự án.
Trong đó, trực tiếp Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Đinh Văn Thu yêu cầu các Sở, ngành, địa phương tiếp tục triển khai thực hiện Chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 03/01/2018 của Thủ tướng Chính phủ về chấn chỉnh, tăng cường công tác quản lý đất đai và xây dựng hệ thống thông tin đất đai theo chỉ đạo của UBND tỉnh.
Lãnh đạo tỉnh Quảng Nam giao trách nhiệm cho Sở Xây dựng tăng cường công tác thẩm tra việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các địa phương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có xác nhận của Sở Xây dựng về việc chủ đầu tư dự án hoàn thành các nội dung nếu trên và thiết kế, dự toán được phê duyệt.
Cùng với đó, Sở Tài chính rà soát việc thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất của các dự án trên địa bàn tỉnh; tham mưu, đề xuất UBND tỉnh quy trình và hướng xử lý những tồn tại, vướng mắc.
Văn bản thông báo ý kiến chỉ đạo của Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam.
Thực trạng “bát nháo” tại các khu đô thị, khu kinh tế tại Quảng Nam hiện nay không chỉ đẩy nhà đầu tư vào nguy cơ rủi ro cao mà còn gây khó khăn cho chính quyền địa phương, ảnh hưởng tới các doanh nghiệp làm ăn chân chính. Thậm chí, có ý kiến còn cho rằng, điều này sẽ làm giảm sức hấp dẫn của các dự án bất động sản trong mắt các nhà đầu tư chiến lược.
Chính vì thế, bên cạnh những việc đã làm được, lãnh đạo UBND tỉnh Quảng Nam, các Sở, ban, ngành, địa phương cần vào cuộc quyết liệt, sớm có những cảnh báo người dân tránh đầu tư vài các dự án chưa đủ điều kiện mở bán, đồng thời cần thực hiện thanh tra, kiểm tra các dự án có dấu hiệu sai phạm về đất đai, xử lý việc phân lô bán nền trái phép tại các khu vực này, kiên quyết xóa bỏ, thu hồi các dự án không triển khai theo đúng kế hoạch.
Phan Anh Tuấn (t/h)
(1) (2) http://baodatviet.vn/bat-dong-san/thi-truong/quang-nam-doi-100ha-dat-lay-19km-duong-phuc-vu-ai-3364313/
(3) https://ngaynay.vn/dia-oc/canh-giac-khi-mua-ban-dat-nen-o-khu-do-thi-dien-nam-dien-ngoc-quang-nam-92455.html