Mặc dù hiện trạng biển số nhà 52 Hàng Bún là biệt thự 3 tầng, mái ngói, có khuôn viên, có lối đi vào rộng 2m; có hồ sơ quản lý, hồ sơ kỹ thuật nhưng Sở Xây dựng vẫn thẳng tay loại bỏ khỏi danh mục Quản lý biệt thự với lý do đã xây dựng mới.

Thực trạng quản lý và sử dụng biệt thự Pháp cổ tại Hà Nội

Khu phố Pháp ở Hà Nội bắt đầu xây dựng từ những năm 70 của thế kỷ XIX, đã để lại những dấu ấn mạnh mẽ cho Hà Nội. Hệ thống đường phố được quy hoạch và xây dựng theo mạng lưới hình ô cờ dựa hoàn toàn vào nguyên tắc thiết kế của phương Tây tạo nên những ô phố vuông vắn. Trên các con phố, người Pháp chia thành những lô đất nhỏ để xây dựng nhà ở loại biệt thự độc lập, có vườn rộng, cây cao bóng cả. Thời kỳ đó, khu phố Tây chủ yếu là các ngôi biệt thự cao 2 tầng, xây tách riêng cho tư nhân và công chức Pháp ở.

Trải qua khoảng 70 năm (1875-1945), khu phố Tây dần hình thành và ghi dấu đậm nét vào giai đoạn phát triển của Hà Nội nằm ngoài khu 36 phố phường và để lại di sản đô thị cho đến ngày nay. Tuy có sự khác biệt về cấu trúc hình thái, nhưng hàng trăm biệt thự được xây dựng với diện mạo theo phong cách quy hoạch và kiến trúc của Pháp vẫn cùng tồn tại song song với những công trình kiến trúc truyền thống của Việt Nam, tạo nên sự giao thoa, tiếp xúc văn hóa Đông - Tây đặc sắc.

Trong vài năm trở lại đây, hầu hết biệt thự Pháp trên địa bàn Hà Nội đã xuống cấp trầm trọng, nhiều nhà đã biến dạng hoàn toàn. Bên cạnh đó, một số ngôi biệt thự đã tư nhân hóa quyền sở hữu, chứa tới cả chục hộ gia đình cùng sinh sống, bị tận dụng quá tải về công năng, đến khi biệt thự xuống cấp, rơi vào tình trạng “cha chung không ai khóc”, trở thành đống hoang tàn, đổ nát. Cực chẳng đã, vì nhu cầu sinh hoạt, các hộ dân mạnh ai, nấy làm, tự ý sửa chữa theo kiểu “chắp vá, manh mún” trong căn nhà cũ kỹ khiến cho ngôi biệt thự ngày càng nhanh chóng xuống cấp, các đường nét kiến trúc cũng bị biến dạng.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, Hà Nội có khoảng 1.253 biệt thự cũ xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn các quận Ba Đình, Tây Hồ, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa. Đồng thời, Sở Xây dựng Hà Nội cũng “thẳng tay” loại bỏ khỏi Danh mục quản lý theo Quy chế 312 biệt thự thuộc các dạng: xây dựng sau năm 1954; biệt thự đã bị phá dỡ, xây dựng lại hoặc chưa xây dựng lại; biệt thự đã bị biến dạng, xuống cấp nghiêm trọng; những nhà trước đây bị đánh giá nhầm là biệt thự.

Thế nhưng, đây là những con số bất nhất do các cơ quan chức năng của Hà Nội đưa ra. Bởi lẽ, trước đó, theo Đề án quản lý quỹ nhà biệt thự, tính đến cuối tháng 10/2008, Hà Nội xác định có 970 nhà biệt thự, trong đó có 207 biệt thự không được bán (42 khu biệt thự nằm trong khu trung tâm chính trị Ba Đình, 46 biệt thự Thành phố quản lý, cho doanh nghiệp thuê; 105 biệt thự Thành phố quản lý đan xen trụ sở cơ quan; 4 biệt thự có khuôn viên sở hữu nhà nước lớn hơn 500m2; 6 biệt thự chưa bán có số hộ thuê trọn biển ít hơn 3 hộ, 4 biệt thự có giá trị về kiến trúc chưa bán) và 599 biệt thự đề nghị bán.

Đến tháng 5/2011, Viện Quy hoạch và Kiến trúc đô thị (đơn vị thực hiện gói thầu rà soát, đánh giá, phân loại, lập danh mục các nhà biệt thự xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn các quận nội thành do Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội chỉ định thầu) dựa trên 5 tiêu chí, phân loại thành 4 nhóm để thực hiện việc chấm điểm và đã đưa ra kết quả rà soát, phân loại: Loại 1: 229 biệt thự; Loại 2: 432 biệt thự, Loại 3: 644 biệt thự; Loại 4: 235 biệt thự.

Sau nhiều lần đánh giá, rà soát, các cơ quan chuyên môn của Hà Nội và nhà thầu tư vấn đều đưa ra các con số thống kê, tổng hợp có độ “vênh” nhau rất lớn; tuy nhiên, UBND thành phố Hà Nội vẫn dựa trên báo cáo, đề xuất của Sở Xây dựng để ban hành Quyết định số 7177/QĐ-UBND, trong đó xác định 312 nhà biệt thự các loại: xây dựng sau năm 1954; đã bị phá dỡ xây dựng lại hoặc chưa bị xây dựng nhưng đã biến dạng, xuống cấp nghiêm trọng, không thuộc đối tượng quản lý, sử dụng theo “Quy chế về quản lý, sử dụng nhà biệt thự được xây dựng từ trước năm 1954 trên địa bàn thành phố Hà Nội”.

Chính sự thờ ơ, nửa vời của Hà Nội trong công tác quản lý biệt thự cổ đã đưa ra những con số thống kê không hoàn toàn chính xác. Điển hình là nhiều biệt thự đã bị người dân tự ý đập bỏ, xây mới, cơi nới, phá hủy kiến trúc ban đầu nhưng chính quyền Hà Nội không hề hay biết, hoặc có những biệt thự đang rất chắc chắn lại bị liệt vào diện bị xuống cấp nghiêm trọng.

Theo đó, có đến 114 biệt thự, Sở Xây dựng và liên ngành đánh giá không đúng. Cụ thể:

- Có 19 biệt thự Sở Xây dựng báo cáo là biến dạng hoàn toàn và xuống cấp nghiêm trọng (trong đó có 4 biệt thự đan xen sở hữu đã bán hết cho các hộ có hợp đồng thuê nhà, 15 biệt thự đan xen sở hữu chưa bán hết cho các hộ có hợp đồng thuê nhà); nhưng không có hồ sơ đánh giá, thẩm định chất lượng.

- 2 biệt thự Sở Xây dựng báo cáo không tìm thấy (trong đó 1 biệt thự đan xen sở hữu chưa bán hết; 1 biệt thự Nhà nước quản lý) thực tế đã tìm thấy 1 biệt thự số B1/P18 Hoàng Hoa Thám (số mới: 7, ngõ 55, Hoàng Hoa Thám); và biệt thự số 28 Điện Biên Phủ, Sở Xây dựng đánh giá thuộc sở hữu nhà nước nằm trong danh mục 44 biệt thự không được bán, thuộc Bộ Quốc phòng.

- Có 48 biệt thự Sở Xây dựng báo cáo là đã phá dỡ và xây mới, thực tế vẫn còn biệt thự; trong đó 16 biệt thực tế vẫn còn; 35 biệt thự chỉ sửa chữa, cơi nới, nâng tầng. Trong đó, 28 biệt thự đan xen sở hữu chưa bán hết; 11 biệt thự đan xen sở hữu đã bán hết theo hợp đồng thuê nhà; 8 biệt thự Nhà nước quản lý; 1 biệt thự thuộc sở hữu tư nhân có nguồn gốc Nhà nước.

Ngoài ra, còn 45 biệt thự Sở Xây dựng cho rằng không phải là biệt thự (nhà cổ, nhà mặt phố...) nhưng thực tế có đến 8 nhà là biệt thự: số 114 Đội Cấn; số 108 Hoàng Hoa Thám; số 17 Phạm Hồng Thái; số 42 A, 42 B Hai Bà Trưng; số 8, 10, 20, 34 Quán Sứ…

Dư luận cho rằng, biệt thự cổ là những công trình có giá trị văn hóa lịch sử của Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung, nhưng sự buông lỏng quản lý, thiếu minh bạch thông tin là nguyên nhân cốt lõi dẫn đến việc nhiều căn biệt thự tại Hà Nội nằm trong danh mục cấm mua bán, cấm sử dụng, là tài sản của quốc gia vẫn bị các “đại gia” bất động sản lợi dụng kẽ hở của pháp luật “ào ạt” mua gom, dễ dàng thâu tóm biệt thự cổ tọa lạc ở vị trí đất “vàng”. Đã có nhiều căn được chuyển nhượng, sang tên đổi chủ “trót lọt” và vì lợi ích kinh tế mà nhiều chủ mới đã phá đi xây dựng cao ốc theo kiến trúc hiện đại, làm mất đi những giá trị vốn có của biệt thự cổ.

Có hay không sự tồn tại của “nhóm lợi ích” khi thực hiện rà soát biệt thự cổ?

Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cũng đã lập danh mục 1.253 nhà biệt thự xây dựng trước năm 1954, phân loại thành các nhóm 1, 2, 3 để quản lý. Theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn thành phố Hà Nội, tất cả các nhà biệt thự thuộc danh mục quản lý sẽ không được tự ý phá dỡ.

Trường hợp biệt thự nhóm 1 và nhóm 2 bị hư hỏng nặng, xuống cấp, có nguy cơ sập đổ, đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng và phải được Sở Xây dựng kiểm tra, báo cáo UBND thành phố và HĐND thành phố (đối với biệt thự nhóm 1) và UBND thành phố (đối với biệt thự nhóm 2) cho phép phá dỡ, xây dựng lại.

Đối với biệt thự thuộc nhóm 2, chủ đầu tư phải có dự án xây dựng lại nhà biệt thự đảm bảo theo kiểu dáng kiến trúc bên ngoài và quy hoạch của nhà biệt thự cũ (mật độ xây dựng và số tầng, độ cao) trước khi được cấp có thẩm quyền cho phép phá dỡ công trình.

 Biệt thự 74 Thợ Nhuộm nằm trong danh sách 25 biệt thự cổ bị phá dỡ sau Nghị quyết số 18/2008/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội, nhường chỗ cho cao ốc mới mọc lên đã gây nên nhiều nghi vấn thất thoát tài sản Nhà nước chảy vào túi tư nhân.

Trong thời gian qua, mặc dù Thủ tướng Chính phủ, UBND thành phố đã nhiều lần chỉ đạo dừng việc cấp phép xây dựng, phá dỡ biệt thự, nhưng Sở Xây dựng và Ủy ban nhân dân một số quận không thực hiện nghiêm túc, đã cấp phép xây dựng để phá dỡ, xây dựng công trình mới ở 25 biệt thự cũ. Ngoài ra, công tác quản lý theo dõi loại nhà đặc biệt này còn thiếu chặt chẽ, nảy sinh hàng loạt sai phạm, thậm chí, có cả tình trạng “từ không thành có, biến có thành không”.

Trong 63 biệt thự đã tự phá dỡ, xây mới, hiện cơ quan quản lý không có hồ sơ, không xác định được thời điểm xây dựng. Trong đó, 21 biệt thự thuộc sở hữu nhà nước, 3 biệt thự tư nhân có nguồn gốc sở hữu nhà nước; 7 biệt thự tư nhân có nguồn gốc sở hữu nhà nước; 18 biệt thự đan xen sở hữu đã bán hết các hộ có hợp đồng cho thuê; 14 biệt thự đan xen sở hữu chưa bán hết cho các hộ có hợp đồng cho thuê. Cụ thể: 11 trường hợp nằm trong danh mục 105 biệt thự thành phố quản lý đan xen trụ sở cơ quan (trên 50%) không bán; 7 trường hợp nằm trong danh mục 46 biệt thự thành phố quản lý cho doanh nghiệp thuê không bán, đến nay đã phá dỡ xây mới.

Ngoài ra, theo tìm hiểu của phóng viên, thực tế trong 312 biệt thự bị loại khỏi danh mục quản lý theo Quy chế, Sở Xây dựng đã tham mưu đưa 60 biệt thự nằm trong Danh mục biệt thự quản lý, được Viện Quy hoạch và Kiến trúc đô thị cùng Hội đồng chuyên gia xét chọn thuộc các loại 1, 2, 3 vào Danh mục 312 biệt thự không thuộc đối tượng quản lý theo Quy chế quản lý nhà biệt thự (trong đó 19 biệt thự đánh giá không đúng; 10 biệt thự Sở Xây dựng chưa thống nhất, cần tham vấn ý kiến của Bộ Xây dựng); đồng thời, đưa 58 biệt thự được Viện Quy hoạch và Kiến trúc đô thị cùng Hội đồng chuyên gia xét chọn xếp loại 4 vào Danh mục biệt thự quản lý theo quy chế quản lý nhà biệt thự (có 27 biệt thự được chấm điểm lại; 30 biệt thự được 3 tổ công tác liên ngành lập biên bản thống nhất với kết quả của Viện Quy hoạch và Kiến trúc đô thị cùng Hội đồng chuyên gia xét chọn xếp loại 4, nhưng bộ phận tổng hợp và hội đồng thẩm định đưa vào loại 3 thuộc Danh mục biệt thự quản lý, trong đó có biệt thự phá dỡ, xây mới; 1 biệt thự không chấm điểm đưa vào loại 1) là việc làm tùy tiện, không đúng tiêu chí đã được xác định.

Với hồ sơ không đầy đủ và việc làm không đúng nêu trên, Sở Xây dựng đã tham mưu cho Thành phố xác định 312 biệt thự không thuộc đối tượng quản lý theo Quy chế về quản lý, sử dụng nhà biệt thự được xây dựng từ trước năm 1954 trên địa bàn thành phố Hà Nội là chưa đảm bảo quy định, chưa đủ cơ sở. Rõ ràng, Sở Xây dựng đã có dấu hiệu của sự buông lỏng quản lý nhà nước về trật tự xây dựng, không tổng hợp, theo dõi tình trạng cấp phép, xây dựng không phép và xử lý xây dựng đối với nhà biệt thự.

Một số giải pháp bảo tồn và phát huy giá trị biệt thự pháp ở Hà Nội

Biệt thự Pháp được xem là những công trình có giá trị vật thể cụ thể, phản ánh lịch sử kiến trúc một giai đoạn hình thành Thủ đô và đối với nhiều người Hà Nội, biệt thự cổ không chỉ đứng số một về mặt kinh tế mà còn hàm chứa những giá trị không thể đo đếm về lịch sử, văn hóa, kiến trúc... Thực tế cho thấy, đa phần biệt thự cũ nằm trong khu vực lõi trung tâm thành phố, tọa lạc ở những khu đất có giá trị cao nên có rất nhiều sức hút, đặc biệt là sức hút sử dụng đất đai. Ở khía cạnh phát triển kinh tế, việc phá hủy các biệt thự cũ để sử dụng đất vào các mục đích thương mại khác sẽ mang lại giá trị kinh tế to lớn, tuy nhiên, điều này sẽ đánh mất những giá trị về lâu dài.

Trước sức ép của quá trình đô thị hóa và sự phát triển kinh tế, công tác quản lý, duy tu, tôn tạo các biệt thự cũ chịu rất nhiều thách thức. Các biệt thự cũ đang dần bị chia cắt, cơi nới hay phá dỡ xây mới và chuyển đổi công năng để thuận tiện cho việc sinh hoạt, hay kinh doanh buôn bán của chủ sở hữu. Tuy nhiên, do cách làm tùy tiện, vấn đề cơi nới, phá dỡ và xây mới biệt thự cũ gây ảnh hưởng không nhỏ kết cấu của cả tòa nhà và có xu hướng phá vỡ không gian kiến trúc trong khu vực.

Do đó, để bảo tồn và phát huy có hiệu quả giá trị di sản là những ngôi biệt thự Pháp cổ cần thực hiện một số giải pháp sau đây:

Một là, rà soát, đánh giá, tổng hợp và xác định rõ những biệt thự đáng giữ

Cần phải đánh giá giá trị của di sản theo những tiêu chí cụ thể, như: giá trị lịch sử văn hóa, chính trị; giá trị về nghệ thuật kiến trúc; giá trị về quy hoạch cảnh quan đô thị; tính nguyên bản; công năng sở hữu. Từ đó phân nhóm các nhóm 1, 2, 3 để phân loại biệt thự theo nguyên tắc thẩm định nhằm tiến hành bảo tồn, tôn tạo hoặc sửa chữa, phá dỡ theo quy định.

Trường hợp biệt thự bị hư hỏng nặng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ thì phải được các cơ quan chuyên môn thực hiện kiểm tra, có báo cáo thẩm định tình trạng hư hỏng và cấp Giấy phép xây dựng. Đồng thời, khi tháo dỡ công trình cũ và xây dựng lại, chủ đầu tư phải đảm bảo giữ đúng kiểu dáng, kiến trúc, hình ảnh nguyên trạng và tuân thủ quy hoạch (mật độ, số tầng cao) của biệt thự cũ.

Riêng với nhóm 3, những nhà đã xuống cấp, nằm trong danh mục nhà nguy hiểm, chính quyền thành phố cần giao các cơ quan liên quan lập phương án di chuyển dân ra khỏi khu vực nguy hiểm để tổ chức sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng lại theo quy định.

Hai là, hoàn thiện quy chế chi tiết quản lý nhà biệt thự cổ

Cần khẩn trương tiến hành điều tra, khảo sát để hoàn thiện các hồ sơ, giấy tờ liên quan đến các khu biệt thự phục vụ cho công tác bảo tồn, sửa chữa. Nếu không có hồ sơ gốc của ngôi nhà thì không thể biết rõ kết cấu của nó.

Bên cạnh đó, các biệt thự cũ khi tiến hành sữa chữa cải tạo cả về nội thất lẫn ngoại thất, khuyến khích cải tạo bên trong nhưng không làm thay đổi kết cấu công trình và giữ nguyên hình dạng, cấu tạo kiến trúc bên ngoài.

Khi tiến hành sửa chữa, cần lựa chọn giải pháp cải tạo phù hợp với hình thức sở hữu (sở hữu tư nhân, sở hữu nhà nước, sở hữu đan xen), bố cục hài hòa với không gian xung quanh (sân vườn, tiểu cảnh, không gian kiến trúc). Nếu có thay đổi cửa sổ, cửa chính, màu sơn (vôi, sơn, chất liệu mới) cần chú ý tới tính tương đồng so với nguyên bản.

Ví dụ, đối với nhà biệt thự nhóm 1, trường hợp cải tạo, sửa chữa phải giữ đúng kiểu dáng kiến trúc, hình ảnh nguyên trạng và quy hoạch của nhà biệt thự. Việc cải tạo không được làm thay đổi công năng, tính chất sử dụng ban đầu của nhà biệt thự. Trường hợp bảo trì mà có thay đổi về màu sắc, vật liệu thì phải được chấp thuận của các cơ quan chức năng có thẩm quyền. Đối với các biệt thự thuộc nhóm 1 và 2, tuyệt đối không được thực hiện thay đổi kết cấu công trình hay phá dỡ biệt thự.

Ba là, cần có cơ chế quy hoạch tổng thể cho khu biệt thự cổ

Cần phải có giải pháp mang tính quy hoạch tổng thể, theo đó, các khu biệt thự Pháp cổ phải được sắp xếp đồng bộ trong cấu trúc thống nhất, hài hòa với cảnh quan xung quanh, đáp ứng các yêu cầu về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đô thị.

Nhà biệt thự công vụ phải thực hiện đúng công năng theo quy định của pháp luật về quản lý nhà ở. Thành phố nên ban hành các quy định nghiêm cấm làm thay đổi quy hoạch (mật độ xây dựng, số tầng và độ cao), kiểu dáng kiến trúc, hình ảnh nguyên trạng của biệt thự. Đồng thời, nghiêm cấm chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung trong nhà biệt thự dưới mọi hình thức. Không thể bảo tồn vài ba căn biệt thự xập xệ, xuống cấp nằm “lọt thỏm” giữa những khu cao ốc, hoành tráng hiện đại.

Các hành vi gây tiếng ồn, làm ảnh hưởng trật tự, trị an nhà biệt thự cũng bị nên cho vào danh mục cấm. Ngoài ra, sẽ không được phép nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc sở hữu chung cũng như không được cho phép kinh doanh các dịch vụ gây tiếng ồn hoặc làm ô nhiễm môi trường cũng cần tính đến trong bài toán quản lý, bảo tồn khu nhà Pháp cổ.

Bốn là, tăng cường công tác kiểm tra, giám sát tại cơ sở

Ngoài những nguyên nhân do tác động của thời gian và hoạt động của con người trong quá trình sử dụng, tình trạng xuống cấp của nhiều khu nhà biệt thự cổ còn xuất phát từ sự quản lý thiếu chặt chẽ, thậm chí buông lỏng, không hiệu quả, để xảy ra nhiều vi phạm nghiêm trọng. Sự phối hợp giữa lực lượng Thanh tra xây dựng chuyên ngành với chính quyền cơ sở chưa tốt, không xử lý kịp thời và kiên quyết các vi phạm.

Do đó, Hà Nội cần tiếp tục thẩm định, lập danh mục; nghiên cứu thí điểm việc dùng ngân sách nhà nước hoặc giao cho đầu mối như Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội mua lại của các chủ sử dụng đan xen với trụ sở cơ quan, nhà biệt thự có giá trị tiêu biểu về kiến trúc, nghệ thuật, văn hóa gắn với lịch sử Thủ đô, đất nước đã xuống cấp để bảo tồn, tôn tạo lại theo nguyên trạng ban đầu. Tăng cường công tác quản lý, kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm, đặc biệt đối với trường hợp tự phá dỡ, làm biến dạng, xây dựng mới nhà biệt thự không đúng quy định. Rà soát và xử lý các công trình vi phạm cơi nới, lấn chiếm, xây dựng trái phép đang tồn tại trong khuôn viên biệt thự thuộc danh mục quản lý theo Đề án bảo tồn.

Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn cần minh bạch thông tin xử lý sai phạm, cũng như công khai nguồn gốc, hiện trạng sử dụng quỹ nhà biệt thự để Ban Công tác Mặt trận ở khu dân cư, Ban Giám sát đầu tư cộng đồng, Ban Thanh tra nhân dân có điều kiện giám sát cơ quan, tổ chức, cá nhân có trách nhiệm ở xã, phường, thị trấn trong việc thực hiện chính sách, pháp luật; việc giải quyết khiếu nại, tố cáo; việc thực hiện Quy chế dân chủ ở cơ sở liên quan đến công tác quản lý quỹ nhà biệt thự cổ. Khi phát hiện có dấu hiệu vi phạm pháp luật thì kiến nghị người có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật và giám sát việc thực hiện kiến nghị đó.

Bảo Tường - Phan Anh Tuấn