Toàn văn Kết luận Thanh tra số 07/KL-TTr ngày 08/4/2020 do Chánh Thanh tra Bộ Tư pháp Nguyễn Hồng Diện ký ban hành.
Diện tích quyền sử dụng đất giữa Chứng thư thẩm định giá và kết quả bán đấu giá không thống nhất
Theo Chứng thư thẩm định giá số 308B/2014/CT-VALUCO ngày 02/4/2014 của Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Tư vấn Quốc tế thì tổng diện tích quyền sử dụng đất thuộc dự án khu dân cư Mỹ Phước 4 là 358.740,3m2. Chứng thư nói trên là căn cứ để xác định giá khởi điểm của tài sản đấu giá theo Hợp đồng bán đấu giá tài sản số 11/2014/ĐGNSG ngày 18/6/2014.
Tuy nhiên, diện tích quyền sử dụng đất thuộc dự án khu dân cư Mỹ Phước 4 theo Hợp đồng đấu giá chỉ có 355.918,59m2. Chênh lệch diện tích với Chứng thư thẩm định giá là 2.821,71m2.
Khi Công ty Nam Sài Gòn có Thông báo bán đấu giá số 26/TB-ĐG ngày 19/6/2014 đã điều chỉnh lại diện tích đất được đấu giá để phù hợp với Chứng thư thẩm định giá nhưng Công ty Nam Sài Gòn và Agribank Chợ Lớn không thực hiện điều chỉnh lại Hợp đồng dịch vụ đấu giá là chưa chặt chẽ.
Sau khi điều chỉnh lại các tài sản bán đấu giá (bán riêng khu B1, B2 và bán gộp Khu A dự án Mỹ Phước 4 với Dự án Cầu Đò) thì diện tích đất khu B1 và B2 Dự án Mỹ Phước 4 lại không thống nhất, cụ thể: Theo Chứng thư thẩm định giá số 308B nói trên (làm căn cứ xác định giá khởi điếm) thì Khu B có tổng diện tích là 221.351,3m2, trong đó: khu B1 có diện tích: 45.854,4m2 và khu B2: 175.496,9m2. Tuy nhiên, tại Phụ lục hợp đồng đấu giá ngày 28/8/2015 giữa Công ty Nam Sài Gòn và Agribank Chợ Lớn thì diện tích đất khu B1 được đấu giá lại là: 45.351,4m2 (chênh lệch với Chứng thư thẩm định giá là 501m2).
Theo Thông báo đấu giá số 55/TB-ĐG ngày 01/9/2015 (thông báo của lần bán đấu giá thành) thì tổng diện tích đất dự án (khu B Mỹ Phước 4) được đấu giá là 221.351,3m2 với giá khởi điểm là 77 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo Biên bản đấu giá ngày 09/10/2015, Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá ngày 16/10/2015 được công chứng thì diện tích đất đấu giá chỉ còn lại: 218.529,5m2 (chênh lệch với Chứng thư thẩm định giá, Thông báo bán đấu giá là 2.821,8m2).
Theo giải trình của Công ty Nam Sài Gòn (ngày 22/10/2019 và ngày 03/01/2020) lý do có sự chênh lệch diện tích đất đấu giá giữa Chứng thư thẩm định giá và Thông báo đấu giá là: “do Văn phòng công chứng và Ngân hàng yêu cầu ghi đúng với diện tích trong các Hợp đồng thế chấp và 51 Giấy chứng nhận QSDĐ. Ngoài ra, trong quá trình thông báo và bán đấu giá tài sản đều căn cứ vào giá khỏi điểm của Chứng thư thẩm định giá để thông báo bán đấu giá và giảm giá tài sản nên không ảnh hưởng đến giá trị của tài sản bán đấu giá. Mặt khác sau khi đấu giá các bên đã giao nhận tài sản trên thực địa, các bên đều không có ý kiến gì đối với diện tích đất đã nhận và không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên. Việc có sự không đồng nhất về số liệu diện tích nêu trên là do sơ suất, thiếu sót, nhầm lẫn và lỗi đánh máy của một số người soạn thảo văn bản đó”. Tuy nhiên, hồ sơ đấu giá không có tài liệu nào chứng minh, giải thích cho sự chênh lệch diện tích giữa Chứng thư thẩm định giá làm căn cứ xác định giá khởi điểm với kết quả bán đấu giá thực tế được ghi nhận tại Biên bản đấu giá, Hợp đồng mua bán tài sản được công chứng.
Hồ sơ đấu giá không lưu trữ tài liệu thể hiện niêm yết Thông báo đấu giá tại địa điếm theo quy định pháp luật
Thông báo số 53/TB-ĐG ngày 14/11/2014 bán đấu giá tài sản toàn bộ quyền sử dụng đất của dự án Khu dân cư Cầu Đò và Khu A dự án Khu dân cư Mỹ Phước 4 (lần bán đấu giá thành), hồ sơ không có tài liệu thể hiện niêm yết thông báo tại trụ sở UBND phường Mỹ Phước (UBND nơi có tài sản đấu giá, chỉ có tài liệu thể hiện UBND phường xác nhận đã niêm yết Thông báo bán đấu giá số 54 để bán quyền sử dụng đất tại Khu B1 và B2 dự án Mỹ Phước 4 ngày 14/11/2014).
Theo giải trình của Công ty Nam Sài Gòn thì: “UBND phường An Điền chỉ xác nhận đối với Thông báo bán đấu giá số 54, còn đối với Thông báo số 53/TB-ĐG thì UBND phường nói không cần xác nhận vì diện tích đất và tài sản ở xã An Điền lớn hơn nhiều so với tài sản ở Mỹ Phước nên UBND phường chỉ xác nhận đối với Thông báo số 53. Mặt khác, tài sản bán đấu giá đã lâu và hồ sơ lưu trữ không đầy đủ do bị thất lạc...”
Như vậy, hồ sơ đấu giá của Công ty Nam Sài Gòn không có tài liệu thể hiện việc niêm yết Thông báo số 53/TB-ĐG ngày 14/11/2014. Tại thời điểm đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất Khu dân cư Cầu Đò (ngày 05/12/2014), việc lưu trữ hồ sơ đấu giá được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 18 Thông tư 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp. Tuy nhiên, quy định nói trên chỉ quy định chung chung về trách nhiệm lưu trữ hồ sơ của tổ chức đấu giá, chưa quy định thời hạn lưu trữ cụ thể như Khoản 1 Điều 54 Luật Đấu giá tài sản (có hiệu lực từ ngày 01/7/2017). Do vậy, việc Công ty Nam Sài Gòn để thất lạc tài liệu thể hiện việc niêm yết Thông báo số 53/TB-ĐG ngày 14/11/2014 bán đấu giá tài sản toàn bộ quyền sử dụng đất của dự án khu dân cư Cầu Đò và khu A dự án khu dân cư Mỹ Phước 4 là chưa thực hiện nghiêm túc quy định Khoản 2 Điều 18 Thông tư 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp.
Chưa đảm bảo chăt chẽ trong việc người đăng ký tham gia đấu giá nộp tiền đặt trước khi thời hạn nộp tiền đã hết
Ngày 01/9/2015, Công ty Nam Sài Gòn ban hành Thông báo bán đấu giá tài sản số 55/TB-ĐG để bán tài sản là quyền sử dụng đất thuộc khu B1 và B2 của Dự án khu dân cư Mỹ Phước 4, theo đó, thời hạn đăng ký, mua hồ sơ và đặt trước tiền tham gia đấu giá từ ngày 01/9/2015 đến 16h00 phút ngày 25/9/2015.
Ngày 28/9/2015, Công ty Nam Sài Gòn lại có Công văn số 222/ĐGNSG gửi Agribank Chợ Lớn để thông báo có một khách hàng đăng ký tham gia, nộp tiền đặt trước để mua tài sản và đề nghị Agribank Chợ Lớn cho phép Công ty Nam Sài Gòn được bán đấu giá trong trường hợp có 01 người tham gia đấu giá. Tuy nhiên, các tài liệu thu thập được thể hiện: ngày 28/9/2015 (quá thời hạn nộp tiền đặt trước theo quy định của Thông báo đấu giá số 55/TB-ĐG), Công ty Thuận Lợi mới nộp 03 tỷ đồng và đến ngày 29/9/2015, mới nộp đủ 8,55 tỷ đồng. Hồ sơ không có tài liệu thể hiện Agribank Chợ Lớn đồng ý cho khách hàng nộp tiền đặt trước khi thời hạn quy định đã hết.
Theo giải trình của Công ty Nam Sài Gòn tại Văn bản ngày 22/10/2019 thì: “… Công ty Thuận Lợi có đăng ký tham gia đấu giá xin được chậm nộp tiền đặt trước để tham gia đáu giá vào thời gian cuối cùng là ngày 29/9/2015 và sẽ gửi đơn cho Ngân hàng sau và Ngân hàng đã đồng ý, yêu cầu Công ty đấu giá cho Công ty Thuận Lợi chậm nộp tiền đặt trước như đề nghị do tại thời điểm đó thị trường bất động sản quá trầm lắng đã thông báo, tìm kiếm nhiều lần mà không có khách hàng nào đăng ký mua tài sản nên tạo điều kiện cho người có nhu cầu, có khả năng để mua đấu giá tài sản giúp Ngân hàng thu hồi nợ xấu được kịp thời...”
Thanh tra Bộ Tư pháp thấy rằng: Theo Thông báo đấu giá số 55/TB-ĐG ngày 01/9/2015 thì thời hạn nộp tiền đặt trước đến ngày 25/9/2015. Hết thời hạn nói trên, khách hàng đăng ký chưa nộp đủ số tiền đặt trước theo quy định của Thông báo số 55/TB-ĐG là chưa thực hiện đúng quy định Khoản 1 Điều 29 Nghị định 17/NĐ-CP và quy định của tổ chức đấu giá tại Thông báo đấu giá. Công ty Nam Sài Gòn có giải trình là Ngân hàng đã đồng ý, yêu cầu Công ty đấu giá cho Công ty Thuận Lợi chậm nộp tiền đặt trước nhưng không có tài liệu, văn bản nào chứng minh cho việc đồng ý nói trên của Ngân hàng là chưa chặt chẽ.
Chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong việc thực hiện Hợp đồng đấu giá đã ký kết với Agribank Chợ Lớn
Theo quy định của các Hợp đồng dịch vụ đấu giá đã ký kết, Công ty Nam Sài Gòn có trách nhiệm thu tiền thanh toán trúng đấu giá (thậm chí được quyền quyết định cho người mua trúng được nộp chậm tiền mà không cần có ý kiến của Ngân hàng trong một thời hạn nhất định “Khoản 2 Điều 10 của các Hợp đồng dịch vụ đấu giá). Trong quá trình thanh toán tiền trúng đấu giá, qua các Biên bản làm việc giữa Người mua trúng, Ngân hàng, Công ty Thiên Phú và qua các Hợp đồng mua bán tài sản do Công ty Nam Sài Gòn ký kết với Người mua trúng đấu giá cho thấy: Có nhiều lần Người mua trúng không thực hiện đúng thời hạn thanh toán, cụ thể:
- Đối với tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất khu B1 và B2 Dự án Mỹ Phước 4: Theo Khoản 11 của Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 11/2014/HĐMBTSBĐG ngày 16/10/2015 giữa Công ty Nam Sài Gòn và Công ty Thuận Lợi được Văn phòng Công chứng Mỹ Phước công chứng cho thấy: Đến ngày 30/10/2016, Người mua trúng đấu giá sẽ thanh toán đủ tiền trúng đấu giá. Tuy nhiên, theo Báo cáo số 269/NHNoCL-KHDN ngày 06/6/2019 của Agribank Chợ Lớn gửi Thanh tra Bộ Tư pháp thì đến ngày 17/5/2017, Người mua trúng đấu giá mới nộp đủ tiền thanh toán (37,750 tỷ đồng);
- Đối với tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất dự án khu dân cư cầu Đò và Khu A Mỹ Phước 4, theo Biên bản làm việc ngày 22/3/2016 giữa các bên thống nhất: đến ngày 30/6/2016, Người mua trúng đấu giá phải thanh toán đủ tiền mua tài sản. Tuy nhiên, theo Báo cáo số 269/NHNoCL-KHDN nói trên, ngày 21/11/2016, Người mua trúng đấu giá mới nộp đủ tiền.
Theo giải trình của Công ty Nam Sài Gòn: Công ty đã nhiều lần nhắc nhở qua điện thoại. Mặt khác, những lần người có tài sản bán đấu giá và Công ty Thiên Phú, Công ty Thuận Lợi cam kết về thời hạn thanh toán, gia hạn thanh toán đều không có Công ty Nam Sài Gòn nên Công ty cũng không biết được việc này.
Tuy nhiên, hồ sơ không có tài liệu nào thể hiện Công ty Nam Sài Gòn có sự đôn đốc, yêu cầu Người mua trúng đấu giá thực hiện đúng thỏa thuận, cam kết như Hợp đồng mua bán tài sản được ký kết giữa các bên, vì vậy Công ty Nam Sài Gòn cần rút kinh nghiệm về việc này.
Nhận thức chưa đúng về tài sản đấu giá dẫn đến việc tổ chức bán đấu giá tài sản không được chuyển nhượng (các quyền sử dụng đất Nhà nuớc giao đất không thu tiền sử dụng đất)
Trên cơ sở các tài liệu, hồ sơ đấu giá (Chứng thư thẩm định giá, Hợp đồng bán đấu giá tải sản, Thông báo bán đấu giá tài sản, Quy chế đấu giá, Hợp đồng mua bán) cho thấy Công ty Nam Sài Gòn nhận thức chưa đúng về tài sản đấu giá dẫn đến việc tổ chức đấu giá các quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất không thu tiền thuộc các Dự án khu dân cư Cầu Đò và khu dân cư Mỹ Phước 4 là không thực hiện đúng quy định Khoản 2 Điều 173 Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực ngày 01/7/2014).
- Theo giải trình của Agribank Chợ Lớn tại Văn bản ngày 22/10/2019 cho thấy: thời điểm Agribank Chợ Lớn và Công ty Thiên Phú ký các hợp đồng thế chấp (năm 2011), pháp luật chưa quy định rõ ràng về “thế chấp dự án” nhưng về bản chất việc thế chấp nói trên là thế chấp dự án; thế chấp các quyền sử dụng đất tại dự án Mỹ Phước, Cầu Đò về bản chất là thế chấp cả Dự án hình thành từ vốn vay do Agribank Chợ Lớn tài trợ, không phải thế chấp riêng lẻ từng tài sản thuộc dự án là hoàn toàn phù hợp với ý chí của các bên trong quá trình xác lập hợp đồng và phù hợp với thực tế khách quan của hồ sơ. Do vậy, căn cứ Điểm d Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, việc Agribank Chợ Lớn ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá với Công ty Nam Sài Gòn hoàn toàn không trái quy định pháp luật. Việc định giá, đấu giá, công chứng hợp đồng bán đấu giá đối với phần diện tích đất không thu tiền sử dụng đất đều được xác định là xử lý tài sản là Dự án bất động sản nên đã thực hiện các quy trình như xử lý Dự án bất động sản thông thường không tách bạch từng loại đất khác nhau.
- Theo giải trình của Công ty Nam Sài Gòn tại Văn bản ngày 22/10/2019 cho thấy: Diện tích đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để Công ty Thiên Phú khi thực hiện dự án phải làm cơ sở hạ tầng giao thông, công trình công cộng và đất trồng cây xanh phục vụ cho công tác an sinh xã hội cho toàn bộ 02 dự án khu dân cư Cầu Đò và Mỹ Phước 4 và do Công ty Thiên Phú quản lý, sử dụng bắt buộc phải nằm trong tổng thể của 02 dự án, không tách rời những dự án đó và toàn bộ chi phí đầu tư cho các hạng mục công trình trên những diện tích đất được giao không tiền đều do Công ty Thiên Phú tự bỏ ra để thực hiện (Không phải tiền của ngân sách Nhà nước).
Do vậy, việc Agribank Chợ Lớn nhận thế chấp toàn bộ diện tích 821.538,69m2 đất kèm theo hồ sơ pháp lý của dự án Khu dân cư Cầu Đò, Mỹ Phước 4 và sau đó xử lý tài sản thế chấp nói trên bằng hình thức bán đấu giá là đúng quy định pháp luật. Căn cứ Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì toàn bộ diện tích đất thuộc Khu dân cư Cầu Đò, Mỹ Phước 4 đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng (Người mua được tài sản đấu giá) tiếp tục triển khai dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh theo quy định. Nếu việc chuyển nhượng đất Nhà nước giao không thu tiền là sai thì các cấp, các ngành chức năng và UBND tỉnh Bình Dương sẽ không phê duyệt cho Công ty Thuận Lọi được chuyển đổi chủ đầu tư để tiếp tục triển khai dự án và vì những căn cứ nêu trên, người mua được tài sản bán đấu giá thuộc 02 dự án phải được Agribank Chợ Lớn và Công ty Thiên Phú bàn giao (cả quyền sử dụng đất Nhà nước có thu tiền và không thu tiền) trong tổng thể các dự án để tiếp tục triển khai dự án theo quy hoạch 1/500 được UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt sau khi trúng đấu giá còn Công ty Đấu giá không có trách nhiệm bàn giao đất cho người mua trúng đấu giá.
Thanh tra Bộ Tư pháp thấy rằng:
Thứ nhất, theo Hợp đồng thế chấp số 6220-LAV-200300/TC ngày 15/3/2011, được công chứng tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh Bình Dương thì tài sản mà Công ty Thiên Phú thế chấp cho Agribank Chợ Lớn là “Toàn bộ quyền sử dụng đất (được Nhà nước giao đất có thu tiền) của dự án khu dân cư ...”. Ngày 14/4/2011, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Bình Dương xác nhận: “… Chứng nhận về việc thế châp bằng quyền sử dụng đất được đăng ký theo những nội dung kê khai tại đơn này” (Đơn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày 14/4/2011). Bên cạnh đó, Agribank Chợ Lớn và Công ty Thiên Phú còn ký Hợp đồng số 6220-LAV2011301/TC ngày 15/3/2011 thế chấp các diện tích đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất của các dự án: khu dân cư Mỹ Phước 4 (179.872,6m2) và dự án khu dân cư Cầu Đò (178.359,5m2). Hợp đồng thế chấp nói trên không được công chứng tại cơ quan công chứng có thẩm quyền và không đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định. Như vậy, tài sản được thế chấp theo các Hợp đồng thế chấp và theo xác nhận đăng ký giao dịch bảo đảm là toàn bộ các quyền sử dụng đất.
Thứ hai, theo Điều 1 Hợp đồng bán đấu giá tài sản số 11/2014/ĐGNSG ngày 18/6/2014 thế hiện tài sản bán đấu giá là: “Toàn bộ quyền sử dụng đất (được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất) của Dự án khu dân cư Cầu Đò có tổng diện tích: 465.620,4m2” và tại Điều 1 Hợp đồng bán đấu giá tài sản số 16/2014/ĐGNSG ngày 22/10/2014 thể hiện tài sản bán đấu giá là: “Toàn bộ quyền sử dụng đất (được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất) của Dự án khu dân cư Mỹ Phước 4 có tổng diện tích: 335.918,59m2. Trong đó, diện tích đất nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là 179.872.6m2; diện tích đất được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là 176.045,59m2. Như vậy, theo các Hợp đồng bán đấu giá giữa Ngân hàng và Công ty Nam Sài Gòn nói trên thể hiện tài sản bán đấu giá là toàn bộ các quyền sử dụng đất (bao gồm cả các quyền sử dụng đất Nhà nước không thu tiền sử dụng đất). Ngoài ra, các Hợp đồng bán đấu giá đều liệt kê các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo từng quyền sử dụng đất được bán (Hợp đồng số 11/2014/ĐGNSG là 53 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Hợp đồng số 16/2014/ĐGNSG là 62 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Thứ ba, theo các Thông báo bán đấu giá tài sản (ví dụ như Thông báo số 53/TB-ĐG ngày 14/11/2014, Thông báo số 55/TB-ĐG ngàỵ 01/9/2015...) đều quy định: “tài sản bán đấu giá là toàn bộ quyền sử dụng đất của Dự án... bao gồm: diện tích đất (được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất)... diện tích đất (được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất)...”.
Ngoài ra, qua xem xét các Hợp đồng đấu giá, Thông báo bán đấu giá, Quy chế bán đấu giá cho thấy: Nên xác định tài sản đấu giá là Dự án bất động sản thì Thông báo, Quy chế phải quy định điều kiện của Người đăng ký tham gia đấu giá đối với tài sản là dự án theo quy định tại Khoản 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Tuy nhiên, các Hợp đồng đấu giá, Thông báo đấu giá, Quy chế đấu giá đều không quy định điều kiện Người đăng ký tham gia đấu giá phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định pháp luật liên quan đến đấu giá, chuyển nhượng Dự án bất động sản. Do vậy, việc tổ chức đấu giá tài sản đối với các quyền sử dụng đất nói trên của Công ty Nam Sài Gòn được hiểu là đấu giá quyền sử dụng đất thông thường, bất cứ cá nhân, tổ chức nào (không vi phạm điều cấm theo quy định pháp luật) đều có quyền được tham gia đấu giá.
Thứ tư, theo các Chứng thư thẩm định giá cho thấy: giá bán đấu giá các quyền sử dụng đất thuộc hai dự án Cầu Đò và Mỹ Phước 4 được xác định trên cơ sở các Chứng thư thẩm định giá của Công ty Cổ phần thẩm định giá và Tư vấn Quốc tế. Kết quả thẩm định giá tại các chứng thư nói trên đều cho thấy:
- Đối với 62 quyền sử dụng đất của Dự án khu dân cư Cầu Đò (Chứng thư số 308C/2014/CT-VALUCO ngày 02/4/2014) có tổng diện tích là 465.620,4m2 được thẩm định đồng giá: 350.000 đồng/m2, cụ thể: 465.620,4m2 x 350.000 đồng/m2 = 162.967.140.000 đồng (làm tròn 162,967 tỷ đồng). Trong tổng diện tích 465.620,4m2 nói trên, có 182.319,5 m2 là đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất và theo đơn giá của Chứng thư thì giá trị của diện tích đất này có giá là 63.811.825.000 đồng.
- Đối với 53 quyền sử dụng đất của Dự án khu dân cư Mỹ Phước 4 (Chứng thư số 308B/2014/CT-VALUCO ngày 02/4/2014) có tổng diện tích là 358.740,3m2 được thẩm định theo từng đơn giá (Khu A: 760.000 đồng/m2; Khu Bl: 518.000 đồng/m2 và Khu B2: 455.000 đồng/m2) và tổng giá thẩm định là 208.019.308.700 đồng (làm tròn 208.019.000.000 đồng). Trong tổng diện tích 358.740,3m2 nói trên, có 183.364,60 m2 là đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất và theo đơn giá của Chứng thư thì giá trị của diện tích đất này có giá là 91.135.890.800 đồng.
Giá khởi điểm của việc đấu giá được xác định theo các Chứng thư nói trên (kể cả việc giảm giá khởi điểm) và trong giá trị các quyền sử dụng đất được đấu giá có giá trị các quyền sử dụng đất nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Mặc dù trong các Biên bản đấu giá các quyền sử dụng đất nói trên ngày 05/12/2014 và 09/10/2015 đều có nội dung: “Lưu ý: Đối với đất giao thông và đất công trình công cộng không tiến hành bán đấu giá tài sản, chỉ tiến hành bàn giao theo quy định pháp luật” nhưng việc đấu giá tài sản với giá khởi điểm theo các Chứng thư thẩm định giá lại bao gồm cả giá trị các quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất không thu tiền cho thấy Công ty Nam Sài Gòn đã đấu giá cả các quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất không thu tiền.
Từ những phân tích nói trên cho thấy, có đủ cơ sở kết luận: Công ty Nam Sài Gòn nhận thức chưa đúng về tài sản đấu giá dẫn đến việc tổ chức đấu giá các quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất không thu tiền thuộc các Dự án khu dân cư Cầu Đò và khu dân cư Mỹ Phước 4 là không thực hiện đúng quy định Khoản 2 Điều 173 Luật Đất đai năm 2013
Theo đó, Thanh tra Bộ Tư pháp kết luận, trong quá trình tố chức đấu giá tài sản là các quyền sử dụng đất của dự án khu dân cư Mỹ Phước 4 và khu dân cư Cầu Đò, Công ty Nam Sài Gòn có một số tồn tại, hạn chế: Diện tích quyền sử dụng đất giữa Chứng thư thấm định giá và kết quả bán đấu giá không thống nhất; Hồ sơ không có tài liệu thể hiện đã niêm yết thông báo đấu giá tại địa điểm theo quy định pháp luật; Chưa đảm bảo chặt chẽ trong việc người đăng ký tham gia đấu giá nộp tiền đặt trước khi thời hạn nộp tiền đã hết (cuộc đấu giá khu B1+B2 Mỹ Phước 4); Chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong việc thực hiện Hợp đồng đấu giá đã ký kết với Agribank Chợ Lớn; Nhận thức chưa đúng về tài sản đấu giá dẫn đến việc thông báo bán đấu giá tài sản không đuợc chuyển nhượng.
Đối với việc công chứng các Hợp đồng mua bán tài sản của Văn phòng công chứng Mỹ Phước
Quá trình thực hiện công chứng Hợp đồng mua bán tài sản, Văn phòng công chứng (VPCC) Mỹ Phước có thực hiện một số trình tự, thủ tục theo quy định của Luật Công chứng như yêu cầu người đề nghị công chứng phải có phiếu yêu cầu công chứng và cung cấp các hồ sơ; tài liệu liên quan đến hợp đồng công chứng.
Tuy nhiên, VPCC Mỹ Phước còn có thiếu sót, vi phạm trong việc bán đấu giá tài sản, công chứng Hợp đồng mua bán tài sản, cụ thể: VPCC Mỹ Phước thực hiện công chứng Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất chưa đúng quy định pháp luật.
Hồ sơ công chứng thể hiện:
Ngày 05/12/2014, Công ty Nam Sài Gòn và Công ty Thuận Lọi ký Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 16/2014/HĐMBTSBĐG. Hợp đồng nói trên được Văn phòng Công chứng Mỹ Phước công chứng, số công chứng 008391, quyển số 12/TP/CC - SCC/HĐGD. Theo đó, tài sản mua bán là: Toàn bộ quyền sử dụng đất (được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất) của Dự án khu dân cư cầu Đò và khu A Dự án khu dân cư Mỹ Phước 4.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 109 Luật Đất đai năm 2003 và Khoản 2 Điều 173 Luật đất đai 2013 thì quyền sử dụng đất nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không được thế chấp, chuyển nhượng. Tuy nhiên, như đã phân tích tại điểm 1.6 Khoản 1 mục II của Kết luận này, việc Công ty Nam Sài Gòn tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất không thu tiền là trái quy định nhưng Công chứng viên VPCC - ông Huỳnh Tấn Bình (cũng là Trưởng VPCC) không phát hiện ra mà vẫn tiến hành công chứng. Công chứng viên đã thiếu trách nhiệm trong việc kiểm tra dự thảo hợp đồng, vi phạm Khoản 6 Điều 40 Luật Công chứng 2015.
Từ những phân tích trên, Thanh tra Bộ Tư pháp kết luận:
Về đấu giá tài sản, trong quá trình tổ chức đấu giá tài sản là các quyền sử dụng đất của dự án khu dân cư Mỹ Phước 4 và khu dân cư Cầu Đò, Công ty Nam Sài Gòn có một số tồn tại, hạn chê: Diện tích quyền sử dụng đất giữa Chứng thư thấm định giá và kết quả bán đấu giá không thống nhất; Hồ sơ không có tài liệu thể hiện đã niêm yết thông báo đấu giá tại địa điểm theo quy định pháp luật; Chưa đảm bảo chặt chẽ trong việc người đăng ký tham gia đấu giá nộp tiền đặt trước khi thời hạn nộp tiền đã hết (cuộc đấu giá khu B1+B2 Mỹ Phuớc 4); Chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong việc thực hiện Hợp đồng đấu giá đã ký kết với Agribank Chợ Lớn; Nhận thức chưa đúng về tài sản đấu giá dẫn đến việc thông báo bán đấu giá tài sản không được chuyển nhượng.
Về thực hiện công chứng các hợp đồng, trong quá trình công chứng Hợp đồng mua bán tài sản, Công chứng viên VPCC Mỹ Phước (cũng là Trưởng VPCC) thực hiện công chứng Hợp đồng trong đó có nội dung mua bán quyền sử dụng đất nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là chưa đúng quy định pháp luật.
Thanh tra Bộ Tư pháp cho rằng, nội dung tố cáo có cơ sở một phần, Công ty Nam Sài Gòn chưa có biện pháp quyết liệt để xử lý việc chậm thanh toán của khách hàng trúng đấu giá.
Việc ký hợp đồng mua bán tài sản trúng đấu giá vi phạm quy định pháp luật. Văn phòng công chứng thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản trúng đấu giá, trong đó có nội dung chưa đúng quy định của Luật Công chứng.
Về trách nhiệm của Agrbank Chợ Lớn - người có tài sản tham gia đấu giá, trên cơ sở các hồ sơ, tài liệu do Agribank Chợ Lớn cung cấp và Thanh tra Bộ Tư pháp thu thập cho thấy Agribank Chợ Lớn có phần trách nhiệm trong việc tổ chức đấu giá, thu hồi nợ cụ thể:
- Xác định chưa đúng về tài sản đấu giá khi ký hợp đồng dịch vụ đấu giá với Công ty Nam Sài Gòn cũng như chưa đảm bảo các cơ sở pháp lý vững chắc trong quá trình xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ đối với các quyền sử dụng đất mà Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất;
- Chưa quyết liệt trong việc đôn đốc Công ty Nam Sài Gòn yêu cầu người mua trúng đấu giá thực hiện thanh toán tiền mua trúng đấu giá theo quy định của Hợp đồng mua bán tài sản và thỏa thuận của các bên.
- Chi phí đấu giá không thống nhất, có dấu hiệu nâng không chi phí. Theo các Biên bản thanh lý Hợp đồng dịch vụ đấu giá ngày 27/4/2016 và ngày 22/5/2017 cho thấy: Chi phí đấu giá tài sản là Khu B1 và B2 dự án Mỹ Phước 4 là 209.825.000 đồng; chi phí đấu giá khu dân cư Cầu Đò và Khu A Mỹ Phước 4 là 315.630.304 đồng. Tuy nhiên, theo Báo cáo số 269/NHNoCL-KHDN ngày 06/6/2019 của Agribank Chợ Lớn thì chi phí đấu giá mà Agribank Chợ Lớn trừ trong số tiền thu từ việc đấu giá tài sản lại là: Chi phí đấu giá tài sản là Khu B1 và B2 dự án Mỹ Phước 4 là 227.425.000 đồng (tăng 17.600.000 đồng so với Biên bản thanh lý hợp đồng); chi khu dân cư Cầu Đò và Khu A Mỹ Phước 4 là 555.626.304 đồng (tăng 209.825.000 đồng so với Biên bản thanh lý hợp đồng).
Liên quan đến 43 ha "đất vàng" đẹp bậc nhất dẫn vào trung tâm thành phố mới Bình Dương, trưa 8/4, Công an tỉnh Bình...
Theo đó, tại văn bản số 6811/CT-TTKT5 của Cục Thuế tỉnh Bình Dương về việc báo cáo, giải trình tình hình nợ thuế của doanh...
(Mặt trận) - Sáng nay (5/3), theo dự kiến, Tòa án Nhân dân quận 7, TP.HCM sẽ xét xử sơ thẩm vụ án tranh chấp...
Phan Anh Tuấn